共有不動産

以下の説明等は、基本的に、遺産分割の結果、不動産が共有状態になったことを前提としています。

このようなお悩みは
ありませんか

• 遺産分割の結果、不動産が共有状態となったが、これを解消するにはどうしたらいいか
• 遺言で不動産については兄弟との共有にするようにとあったが、単独所有できるのか
• 相続人らの共有名義の不動産を処分したいが、他の共有者の同意が得られない
• 共有者が所在不明なので、共有不動産を売却できない
• 他の共有者から、固定資産税や維持費などを回収できない

共有財産とは

共有財産とは、1つの財産を複数人が共同で所有していることをいいます。単独所有であれば、所有者に100％の権利がありますが、共有の場合は、各共有者が共有持分割合に応じて、それぞれが不動産に対して権利を持つことになります。
例えば、親が亡くなって実家などの不動産を相続する場合には、子ども2人で共有するケースがあります。この場合、子ども2人が同居していなくても、不動産は共有財産となり、それぞれの持分に応じて所有権を持ちます。

財産を共有することの
デメリット

共有の財産は売却や増改築などがしにくい

共有者が単独で行えるのは、基本的には共有物の現状を維持する行為だけです。
不動産の売却、増改築などは、共有者全員の同意が必要になります。その場合、他の共有者と話し合いをするなど、労力や時間がかかる可能性があり、共有者が多いほど、その負担は重くなるでしょう。
このように、相続によって不動産が共有になった場合は、共有者間の意見が合わないと、売却や増改築は困難になります。結果として、不動産が有効利用されずに、放置される事態を招いてしまいます。

共有の財産に関するトラブルに巻き込まれる可能性がある

財産を共有することで、以下のようなトラブルに巻き込まれる可能性があります。

共有者の一人が単独で共有物を占有してしまうケース

例えば、A、B、Cの3人で共有している建物を、Aが独り占めして使用している場合、BやCはAに対して、明渡しを求めることはできません。というのは、Aは共有者の一人であり、建物全体を使用収益する権限を持っているからです。そのため、BとCはAを追い出すことができず、Aの利用を認めないという協議を成立させるなどの対応をしなければなりません。

共有者の一人が共有財産を無断で第三者に貸してしまうケース

例えば、A、B、Cの3人で共有している土地を、Aが無断で第三者であるDに貸してしまった場合、BやCはDに対して、明渡しを求めることはできません。というのは、Dは共有者の一人であるAの権限に基づいて、土地を占有しているからです。BやCは、Dに土地の明渡しを求めるための対応をする必要があり、大変な手間と時間がかかってしまいます。

不動産を相続する場合

不動産の遺産分割方法

不動産の遺産分割方法には、不動産を売却した代金を相続人間で分配する「換価分割」があります。その他に、相続人の一部が単独で不動産を取得し、その代償金を他の相続人に支払う「代償分割」という方法もあります。
相続財産を物理的に複数に分割して、それぞれが単独所有する「現物分割」もありますが、不動産に関しては難しいでしょう。

遺産分割協議・調停

遺産分割協議では、相続人間で財産の分割方法などについて話し合いをします。遺産分割には、相続人全員の合意が必要ですが、話し合いが難しい場合は、家庭裁判所で遺産分割調停を利用することになります。

共有者と連絡がつかない場合の対処法

遺産分割の結果、不動産が共有となった場合において共有者と連絡がつかない場合には、不在者財産管理人を選任する方法があります。
しかし、管理人報酬が必要など、利用しにくい点が指摘されていました。
そこで、令和３年に民法が改正され、裁判所の手続きを通すことで、行方不明になっている共有者の持ち分を強制的に取得することが可能になりました。

当事務所の特徴

虎ノ門法律経済事務所は、日本有数の処理件数を誇り、全国に支店を展開しています。経験豊富な弁護士が多数在籍し、多様化する法的ニーズに的確に対応しております。
とくに、相続財産に高額な不動産が含まれている案件を数多く受任し、専門的な知識やノウハウを蓄積しております。また、空き家に関する問題にも注力しています。

虎ノ門法律経済事務所 京都支店では、元裁判官・元家事調停官の弁護士が在籍しており、不動産問題に特化し、地域独特の案件を処理してきた経験と実績があります。東京本店、他支店との連携による全国ネットワークにより、複雑な紛争もワンストップで解決を図ります。
初回に限り、1時間まで法律相談は無料です。トラブルでお悩みの方も、安心してご相談いただけます。